また、「業績予想が確実」という点も、J-REITの価格安定性に寄与しています。 株式投資では、実際の業績が予想を下回ると、「失望売り」としてその企業の株価が大きく下落することがあります。これは、下落前の株価が、業積予想を折り込んだ上で決まっていたために起こる現象です。最近では、2004年春頃に起こった「ソニ−ショック」と言われた事例が、それにあたるでしょう。 J-REITの場合、このような「失望売り」はまず起こりません。なぜなら、業績予想と実際の業績が大きく食い違うことなど、まず起こらないからです。 J-REITの業績は、基本的に不動産の賃貸収入で決まります。つまり業積が悪化するとしたらその原因は「テナントの解約」です。 しかし、不動産賃貸の契約というのは、今日申し出て明日解約できるというものはありません。特に法人契約では、6ヶ月以上前に申し出るのが通例です。加えて、テナント側とさらに長期の契約を結び、収益の安定性を計っている銘柄もあります。 つまり、J-REITが業績予想を発表する時期（決算4ヶ月前）には、すでに入居・解約がほぼ判明しているわけです。しかも万が一、急にテナントが破綻してしまっても、敷金などでカバ−されます。さらに、多数の物件を保有している銘柄では、その中の1物件の収益が銘柄全体に及ぼす影響も限定的です。このような前提で算出される業績予想が、大幅に外れるはずはないのです。 このことは「決算実績を抑えた銘柄で、業績予想をしたまわった銘柄はない」ということで実証されています。 また、分配金の金額も常に実績が予想を上回っています。分配金の原資となっているのは業績ですから、当然といえば当然ですね。このように、「失望売り」による暴落のリスクがないのも、J-REIT投資のいいところです。