J-REITでは、不動産価格の上げ下げではなく、不動産から生まれる収益に注目して投資をおこなっています。「不動産から生まれる収益」というのは、オフィスビルや商業店舗であれば入居企業からの「賃料」、マンションであれば住人からの「家賃」です。 この賃料を収益とする会社（「投資法人」と言います）が発行する投資証券が、J-REITの正体です。一般の株式会社で言うところの株券にあたります。 投資法人は、たくさんの投資家から集めた資金と銀行からの借入金で不動産を取得・運営します。そして、その不動産の入居者から受け取る賃料を収益として、外部委託費その他経費を控除し、残った利益を投資家にほぼ100％分配します。