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J-REITは2001年9月に2銘柄が上場し時価総額2,500億円で誕生しました。市場開設当初01年から02年前半は、実績が少なく株式市場全体における市場規模も小さいため、認知が低かったことで投資口価格（株価）は低迷していました。しかし、02年後半から、運用実績の蓄積、税制の改正、機関投資家が運用に採用するMSCI指数への組入れ等の要因によって、次第に機関投資家へ浸透し始めました。さらに03年には、J-REITのファンド・オブ・ファンズの設定が可能となり、個人投資家へも裾野を広げました。市場の認知が高まるとJ-REITへ参入する事業者が増え、05年から06年にかけて上場銘柄が急速に増加しました。この時期にホテルや物流施設など新たな用途を投資対象とするREITも誕生しました。景気回復に伴い不動産市場が活況を呈してくると、06年後半から外国人投資家が積極的にJ-REITに投資を行い、07年前半は投資口価格が急上昇し、5月末の時価総額は6.8兆円に達しました。しかし、米国サブプライムローンを発端として、07年6月以降外国資金が急速に流出し、投資口価格は大幅に下落、08年3月現在時価総額は4兆円となっています。一方、J-REIT各銘柄の運用実績は依然として良好であることから、投資口価格の下落によって配当利回りは向上し、REITの高い配当利回りが再び着目されています。
下のグラフは、J-REIT全銘柄の時価総額と銘柄数の推移を表したものです。
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