J-REIT市況月次レポート 2017年12月

1.REIT全体市況

12月末の東証REIT指数(配当なし)は、前月比-0.52%の下落。一ヶ月を通して1,660~1,680ポイントのレンジで安定的に推移した。
月前半は、米国の利上げ観測が重しとなり、軟調に推移したが、中旬に長期金利が一時低下すると反発し、14日終値は1,683.36ポイントと3週間ぶり高値を付けた。しかし月後半は、米国の利上げ実施や税制改革案成立を受け株式相場が大幅上昇したのに対し、東証REIT指数は、長期金利の反転を背景に、6営業日連続下落となり、株式相場と対照的な推移となった。
12月における日銀の買入れ額は計36億円。2017年間の買入れ額は計898億円となり、買入れ枠900億円をほぼ消化した。

2017年の年間で見ると、東証REIT指数は10%の下落、年始を頂点としほぼ右肩下がりの展開となった。7月と11月に2度の急落を経て、11月半ばに1,603ポイントを底値に反発すると、11月後半からようやく1,670ポイント付近で安定して推移した。国内投資家の売越しと、外国人投資家の買越しが拮抗した展開となっており、引き続き両者のバランスによって、2018年の投資口市況の方向性が見えるだろう。その背景には、2018年から続く都心のオフィスビル竣工に伴う賃貸市況への影響、国内外の金融政策を背景とした長期金利やREITの調達金利の水準、毎月分配型投資信託の資金流出状況等、REITを取り巻く環境変化がどのように影響するかが重要となる。

個別銘柄の投資口価格では、12月は大和証券オフィス投資法人が前月比+6.8%上昇した。ポートフォリオの28%を占める旗艦物件でありながら、直近のNOI利回りが2.74%と低く含み損であった「新宿マインズタワー」の持分の半分をシンガポール政府系ファンドであるGICグループに売却する(売却額625億円)。売却損が発生するが、同時期に他の物件の売却益と相殺、また物件の入替えも実施することで、分配金水準を維持する。これら一連の取引よるポートフォリオの分散及び収益安定策が高く評価された。

個別銘柄の動向では、大型のオフィスビルの売却事例が増加した。新宿マインズタワーの他、日本ビルファンド投資法人が「NBF日比谷ビル」(売却額640億円)、「GSKビル」(170億円)、ジャパンエクセレント投資法人が「赤坂ガーデンシティ」(225億円)を売却する。
これら大型ビル売却が影響し、12月末におけるREIT全体の運用資産残高は前月比-485億円減となった。前月比マイナスとなったのは、東日本大震災や合併による調整等の特殊要因を除くと、2010年9月以来7年3ヶ月ぶり。アベノミクスや金融緩和を背景にREITの資産規模は拡大基調であったが、キャップレートの低下圧力も弱まり、競争力の低下リスクのある物件を売却しポートフォリオの組み替えを図る段階にある。REITの運用資産が純減した点は、不動産取引市場のピークアウトの一つのサインと言えよう。

 

<市況データ>

 

2017年12月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,662.92

-8.70

東証REIT指数(配当込み)

3,189.59

-0.30

時価総額合計

11兆4,754億円

-316億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

4.17%

+0.03

 

<東証REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2016年1月~2017年12月の24ヶ月間) 




2.個別銘柄データ

2017年12月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 551,000 -2.13% 3.41% 778,012 6.78%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 535,000 -2.01% 3.38% 700,481 6.10%
8953 日本リテールファンド投資法人 206,600 3.66% 4.19% 551,043 4.80%
8954 オリックス不動産投資法人 156,100 -1.01% 4.05% 418,348 3.65%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 358,000 -5.17% 4.03% 330,434 2.88%
8956 プレミア投資法人 106,600 0.95% 4.85% 140,392 1.22%
8957 東急リアル・エステート投資法人 140,000 0.79% 3.79% 136,864 1.19%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 399,500 -1.11% 3.95% 89,448 0.78%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 162,100 1.76% 4.19% 495,230 4.32%
8961 森トラスト総合リート投資法人 156,800 -4.39% 4.66% 206,976 1.80%
8963 インヴィンシブル投資法人 47,950 -0.42% 6.52% 229,833 2.00%
8964 フロンティア不動産投資法人 438,000 -4.16% 4.60% 217,248 1.89%
8966 平和不動産リート投資法人 93,600 0.21% 4.33% 94,990 0.83%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 207,800 0.14% 4.15% 192,215 1.68%
8968 福岡リート投資法人 168,200 -0.36% 4.13% 125,645 1.09%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 640,000 1.27% 4.03% 259,126 2.26%
8973 積水ハウス・レジデンシャル投資法人 112,600 -0.53% 3.93% 124,480 1.08%
8975 いちごオフィスリート投資法人 77,300 -1.40% 5.02% 118,446 1.03%
8976 大和証券オフィス投資法人 594,000 6.83% 3.64% 295,734 2.58%
8977 阪急リート投資法人 130,300 -0.46% 4.45% 77,854 0.68%
8979 スターツプロシード投資法人 164,500 -1.20% 5.44% 42,240 0.37%
8984 大和ハウスリート投資法人 267,700 -0.63% 3.72% 452,413 3.94%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 75,600 -3.32% 4.75% 303,220 2.64%
8986 日本賃貸住宅投資法人 82,200 -0.96% 4.63% 134,813 1.17%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 131,100 -2.89% 4.17% 171,177 1.49%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 465,000 2.42% 3.76% 225,303 1.96%
3227 MCUBS MidCity投資法人 75,000 -5.30% 4.31% 111,234 0.97%
3234 森ヒルズリート投資法人 136,200 -1.02% 3.92% 238,437 2.08%
3249 産業ファンド投資法人 484,000 -1.53% 4.21% 192,227 1.68%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 277,100 1.24% 3.72% 374,085 3.26%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 327,000 1.40% 4.26% 114,152 0.99%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 472,000 1.40% 3.99% 329,788 2.87%
3281 GLP投資法人 121,900 0.33% 4.09% 347,790 3.03%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 240,900 0.00% 3.89% 135,794 1.18%
3283 日本プロロジスリート投資法人 238,300 -1.16% 3.60% 490,171 4.27%
3287 星野リゾート・リート投資法人 547,000 -3.01% 4.56% 116,368 1.01%
3290 Oneリート投資法人 250,000 4.60% 5.74% 47,325 0.41%
3292 イオンリート投資法人 118,500 1.37% 4.94% 210,616 1.84%
3295 ヒューリックリート投資法人 164,000 -0.79% 4.41% 182,040 1.59%
3296 日本リート投資法人 323,500 -4.01% 5.36% 126,734 1.10%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 109,500 -1.62% 5.30% 88,466 0.77%
3308 日本ヘルスケア投資法人 164,000 0.61% 5.00% 12,240 0.11%
3451 トーセイ・リート投資法人 107,100 -0.56% 6.23% 25,104 0.22%
3309 積水ハウス・リート投資法人 131,600 -1.42% 4.09% 127,520 1.11%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 233,000 1.75% 5.28% 118,294 1.03%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 107,400 0.37% 4.91% 20,740 0.18%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 91,600 2.35% 5.83% 25,923 0.23%
3460 ジャパン・シニアリビング投資法人 162,000 1.63% 4.12% 13,730 0.12%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 139,900 -1.27% 4.32% 585,220 5.10%
3463 いちごホテルリート投資法人 122,200 2.52% 5.25% 31,477 0.27%
3466 ラサールロジポート投資法人 115,300 2.13% 4.11% 126,830 1.11%
3468 スターアジア不動産投資法人 112,100 3.32% 6.06% 46,443 0.40%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 111,700 -2.27% 6.07% 10,161 0.09%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 358,000 -0.42% 3.07% 80,192 0.70%
3472 大江戸温泉リート投資法人 86,800 0.35% 5.49% 20,428 0.18%
3473 さくら総合リート投資法人 93,500 1.85% 6.45% 31,136 0.27%
3476 投資法人みらい 180,100 1.01% 6.22% 52,904 0.46%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 142,600 1.21% 4.22% 71,300 0.62%
3481 三菱地所物流リート投資法人 273,700 -0.44% 4.04% 58,572 0.51%

予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

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