J-REIT市況月次レポート 2018年12月

1.REIT全体市況

12月末の東証REIT指数(配当なし)は、1,774.06ポイントと前月比-2.36%の下落。
月初は、米中の貿易摩擦の深刻化から景気減速懸念が強まり株価相場が急落するなか、対照的に東証REIT指数は、前月末に付けた1,800ポイント台を続伸し、7日終値は1,823.52ポイントと2017年2月以来1年10ヶ月ぶり高値を付けた。その後中旬まで1,800ポイントを維持したが、トランプ政権の混乱から世界的にリスク回避の動きが強まると、東証REIT指数もやや影響を受け、18日以降5営業日連続の下落。25日終値は1,740.41ポイントと、9月以来3ヶ月半ぶり安値を付けた。
株式市場に引っ張られる形で一時的に1,750ポイントを下回ったが、今のREIT相場は直ぐに1,750ポイントを回復する底堅さがある。その背景として、不動産の賃貸市況を裏付けとしたREITの好調なファンダメンタルに加え、月末の長期金利が2年3ヶ月ぶりにマイナス圏で推移する点も指摘できる。REITの分配金利回りと長期金利の利回り差が拡大している点から、REITの投資妙味が高まっており、東証REIT指数の更なる下落圧力は限定的と言えよう。

個別銘柄の投資口価格では、全61銘柄のうち48銘柄が下落するなか、平和不動産リート投資法人が、物件売却益による増配予想を受けて、前月比+5.06%の上昇となった。一方、さくら総合リート投資法人が前月比-7.7%、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人が-6.97%、アクティビア・プロパティーズ投資法人が-6.81%と下落率が大きい展開となった。

個別銘柄の動きでは、12月は既存銘柄の増資の発表がなかったため、大型の物件取得の公表もなかったが、増資を行わずに物件入替えの動きが進んだ。大和ハウスリート投資法人、いちごオフィスリート投資法人、プレミア投資法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人が相次いで物件入替えを発表した。
いちごオフィスリート投資法人とケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人は、都心の物件を取得する一方、首都圏郊外や地方都市の物件を売却し、より競争力の高い都心への投資比率を高める。プレミア投資法人は、一棟貸しテナントの退去予定や含み損等の課題を抱える物件を売却し、ポートフォリオの質を改善する。いずれの事例も将来的なリスクを回避し、資産価値と収益力の維持向上に努めるとともに、売却益を確保する。このような取り組みが投資家に評価され、東証REIT指数が軟調に推移するなかでも、特にいちごオフィスリート投資法人やプレミア投資法人の投資口価格は上昇している。

森トラスト系列の2つの投資法人(森トラスト総合リート投資法人、森トラスト・ホテルリート投資法人)の資産運用会社が、3月に合併することを発表した。現時点で投資法人同士の合併予定はないが、共同で物件を取得する可能性を視野に入れている。投資口価格の水準によっては、将来的に投資法人の合併の可能性も考えられよう。

<市況データ>

 

2018年12月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,774.06

-42.90

東証REIT指数(配当込み)

3,543.83

-66.66

時価総額合計

12兆9,739億円

-2,721億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

4.16%

+0.11


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2017年1月~2018年12月の24ヶ月間) 




2.個別銘柄データ

2018年12月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 691,000 -2.26% 2.91% 975,692 7.52%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 616,000 -1.75% 3.11% 853,289 6.58%
8953 日本リテールファンド投資法人 219,500 0.83% 4.04% 574,655 4.43%
8954 オリックス不動産投資法人 182,400 -1.25% 3.72% 503,424 3.88%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 417,000 -5.98% 3.50% 384,891 2.97%
8956 プレミア投資法人 124,900 1.63% 4.47% 164,493 1.27%
8957 東急リアル・エステート投資法人 164,600 -1.61% 3.54% 160,913 1.24%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 119,900 0.76% 3.60% 106,194 0.82%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 170,200 -5.81% 4.17% 519,976 4.01%
8961 森トラスト総合リート投資法人 159,600 -3.04% 4.57% 210,672 1.62%
8963 インヴィンシブル投資法人 45,200 -4.03% 7.22% 259,818 2.00%
8964 フロンティア不動産投資法人 435,000 -1.47% 4.75% 215,760 1.66%
8966 平和不動産リート投資法人 122,400 5.06% 3.92% 124,217 0.96%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 222,800 -1.68% 4.18% 203,639 1.57%
8968 福岡リート投資法人 166,600 -1.19% 4.29% 132,614 1.02%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 700,000 -6.04% 3.79% 299,957 2.31%
8975 いちごオフィスリート投資法人 96,800 4.31% 4.43% 148,325 1.14%
8976 大和証券オフィス投資法人 691,000 -1.57% 3.47% 339,887 2.62%
8977 阪急阪神リート投資法人 143,000 -2.92% 4.36% 99,414 0.77%
8979 スターツプロシード投資法人 169,500 1.19% 5.17% 43,524 0.34%
8984 大和ハウスリート投資法人 245,700 -4.51% 4.23% 473,464 3.65%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 78,400 -0.76% 4.96% 314,450 2.42%
8986 日本賃貸住宅投資法人 82,100 -5.31% 4.75% 134,649 1.04%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 148,300 -4.69% 3.74% 193,635 1.49%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 530,000 -3.81% 3.53% 256,797 1.98%
3227 MCUBS MidCity投資法人 86,800 -3.23% 5.97% 142,623 1.10%
3234 森ヒルズリート投資法人 138,100 -1.78% 4.05% 258,932 2.00%
3249 産業ファンド投資法人 113,800 2.52% 4.71% 193,325 1.49%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 302,500 -3.51% 3.54% 408,375 3.15%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 167,300 -2.28% 4.65% 145,406 1.12%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 444,500 -6.81% 4.45% 340,498 2.62%
3281 GLP投資法人 111,900 -2.01% 4.64% 428,960 3.31%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 279,600 -1.79% 3.54% 164,124 1.27%
3283 日本プロロジスリート投資法人 231,900 -1.36% 3.82% 506,922 3.91%
3287 星野リゾート・リート投資法人 520,000 -2.07% 4.97% 115,368 0.89%
3290 Oneリート投資法人 265,800 4.28% 5.10% 63,768 0.49%
3292 イオンリート投資法人 126,400 -0.39% 4.74% 224,657 1.73%
3295 ヒューリックリート投資法人 170,400 2.65% 3.99% 213,170 1.64%
3296 日本リート投資法人 364,000 -2.02% 4.65% 163,775 1.26%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 15,340 -6.97% 4.94% 132,589 1.02%
3308 日本ヘルスケア投資法人 166,700 -2.46% 5.07% 12,441 0.10%
3451 トーセイ・リート投資法人 113,900 4.30% 6.39% 32,235 0.25%
3309 積水ハウス・リート投資法人 70,200 0.43% 4.37% 264,099 2.04%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 249,000 2.13% 5.14% 126,417 0.97%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 112,700 -0.44% 5.53% 21,763 0.17%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 87,000 -5.13% 6.19% 43,857 0.34%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 144,400 -4.75% 4.31% 624,068 4.81%
3463 いちごホテルリート投資法人 136,100 -0.37% 6.37% 34,702 0.27%
3466 ラサールロジポート投資法人 106,100 -1.67% 4.85% 116,710 0.90%
3468 スターアジア不動産投資法人 105,000 -0.76% 6.65% 56,787 0.44%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 104,100 -5.62% 6.61% 13,777 0.11%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 310,000 -5.34% 3.88% 81,460 0.63%
3472 大江戸温泉リート投資法人 79,600 -5.46% 6.06% 18,734 0.14%
3473 さくら総合リート投資法人 80,300 -7.70% 6.48% 26,740 0.21%
3476 投資法人みらい 184,200 0.60% 6.19% 72,835 0.56%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 127,800 -4.63% 4.68% 63,900 0.49%
3481 三菱地所物流リート投資法人 240,500 -3.06% 4.53% 59,119 0.46%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 99,500 -6.40% 6.27% 22,999 0.18%
3488 ザイマックス・リート投資法人 110,000 -3.68% 5.83% 24,574 0.19%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 86,600 -1.81% 7.27% 29,920 0.23%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 83,900 -5.30% 5.06% 29,964 0.23%


予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

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決算発表動画
物件取得価格ランキング
1 六本木ヒルズ森タワー 1,154億円
2 東京汐留ビルディング 1,100億円
3 汐留ビルディング 1,069億円
4 北の丸スクエア 816億円
5 汐留ビルディング 716億円
株価値上り率ランキング
1 サンケイリアル +3.13%
2 いちごオフィス +1.77%
3 投資法人みらい +1.56%
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