J-REIT市況月次レポート 2019年1月

1.REIT全体市況

1月末の東証REIT指数(配当なし)は、1,850.85ポイントと前月比+4.33%の上昇。1ヶ月通してTOPIXに近似した上昇相場となった。
月初は米アップルの業績不振を受け株式市場とともに下落し、4日終値が1,750.87ポイントで始まった。その後急反発し、11日に3週間ぶりに1,800ポイントを回復すると、月後半は従来の巡航水準より一段高い1,800~1,850ポイントで推移し、月末は1,850.85ポイントと、2017年1月以来2年1ヶ月ぶり高値を付けて終了した。
東証の投資部門別売買動向によれば、他の投資主体が売越しのなか、売買シェア51%を占める外国人投資家が815億円の買越しとなり、投資口相場を買い支えた。外国人投資家は9月以降5ヶ月連続の買越しとなっており、旺盛な投資姿勢が継続するかどうかが今後のREIT相場を見る上で一つの焦点となろう。
投資口価格の上昇に伴い、REITの平均分配金利回りは3.99%と2018年6月以来7ヶ月ぶりに4%を割り込んだ。分配金利回りの水準から見れば、現在のREIT相場は高値圏と言えるが、長期金利がマイナス圏で推移するなかで、下落圧力は限定的と予測する。月末に米中銀が年内の利上げを行わないことを示唆した。これを受け日米の長期金利が低下し、REITに資金が流入しやすい環境と言える。

個別銘柄の投資口価格では、全61銘柄のうち58銘柄が上昇した。なかでも三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が前月比+11.45%、日本アコモデーションファンド投資法人が+9.25%、積水ハウス・リート投資法人が+8.55%と大幅上昇した。
セクター別に見ると、オフィスビル系、レジデンス系、総合型銘柄の価格が堅調な一方、相対的に商業施設系、ホテル系銘柄の価格が弱い傾向が見られる。

個別銘柄の動向では、新規上場の発表が相次いだ。2月13日にエスコンジャパンリート投資法人が、3月12日にサンケイリアルエステート投資法人が上場する。

既存銘柄では、コンフォリア・レジデンシャル投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人(JHR)、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(MFLP)、ヘルスケア&メディカル投資法人の4銘柄が公募増資を発表した。特にJHRとMFLPはともに300億円超の大型増資で、4銘柄合計の調達額は第三者割当増資を含め950億円超となるが、好調な投資口環境を支えに順調に消化しており、公表後の投資口価格も上昇している。
例年第1四半期は、投資口価格の水準が高いことやスポンサーの決算期が重なることから、増資が多くなる傾向にある。不動産取得が難しい環境だが、スポンサーの開発や情報提供を活用した物件取得が続き、1月末のREIT全体の運用資産残高は18兆円を達成した。

一方、物件売却の動きにも変化が見られる。レジデンス系銘柄が地方都市の保有物件を売却する事例が増加している。ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人が仙台・大阪の物件、野村不動産マスターファンド投資法人が大阪・名古屋の物件、サムティ・レジデンシャル投資法人が大阪・名古屋の物件を相次いで売却する。将来的に賃貸需給が弱まる可能性を指摘し、不動産価格が高いうちに含み益を確定させ、投資家に還元する動きが続いている。引き続き地方都市の需給の変化が注目されよう。


<市況データ>

 

2019年1月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,850.85

+76.79

東証REIT指数(配当込み)

3,709.11

+165.28

時価総額合計

13兆5,680億円

+5,940億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.99%

-0.17


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2017年2月~2019年1月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ

2019年1月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 704,000 1.88% 2.84% 994,048 7.33%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 638,000 3.57% 3.00% 883,764 6.51%
8953 日本リテールファンド投資法人 223,000 1.59% 3.97% 583,818 4.30%
8954 オリックス不動産投資法人 190,300 4.33% 3.56% 525,228 3.87%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 443,500 6.35% 3.29% 409,351 3.02%
8956 プレミア投資法人 132,900 6.41% 4.20% 175,029 1.29%
8957 東急リアル・エステート投資法人 167,900 2.00% 3.47% 164,139 1.21%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 123,400 2.92% 3.50% 109,293 0.81%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 173,700 2.06% 4.00% 530,669 3.91%
8961 森トラスト総合リート投資法人 168,700 5.70% 4.33% 222,684 1.64%
8963 インヴィンシブル投資法人 47,350 4.76% 6.88% 268,325 1.98%
8964 フロンティア不動産投資法人 445,000 2.30% 4.71% 220,720 1.63%
8966 平和不動産リート投資法人 123,500 0.90% 3.89% 125,334 0.92%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 230,000 3.23% 4.05% 208,167 1.53%
8968 福岡リート投資法人 170,000 2.04% 4.21% 135,320 1.00%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 747,000 6.71% 3.55% 320,097 2.36%
8975 いちごオフィスリート投資法人 101,300 4.65% 4.23% 155,221 1.14%
8976 大和証券オフィス投資法人 728,000 5.35% 3.39% 358,086 2.64%
8977 阪急阪神リート投資法人 142,500 -0.35% 4.39% 99,066 0.73%
8979 スターツプロシード投資法人 173,100 2.12% 5.06% 44,448 0.33%
8984 大和ハウスリート投資法人 256,200 4.27% 4.06% 493,697 3.64%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 83,500 6.51% 4.41% 372,297 2.74%
8986 日本賃貸住宅投資法人 85,600 4.26% 4.56% 140,389 1.03%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 155,600 4.92% 3.60% 203,167 1.50%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 579,000 9.25% 3.23% 280,538 2.07%
3227 MCUBS MidCity投資法人 91,900 5.88% 5.80% 151,003 1.11%
3234 森ヒルズリート投資法人 144,500 4.63% 3.87% 270,932 2.00%
3249 産業ファンド投資法人 116,300 2.20% 4.61% 197,572 1.46%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 322,000 6.45% 3.32% 434,700 3.20%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 180,100 7.65% 4.48% 156,531 1.15%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 471,500 6.07% 4.20% 363,632 2.68%
3281 GLP投資法人 115,700 3.40% 4.49% 443,527 3.27%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 288,700 3.25% 3.45% 169,465 1.25%
3283 日本プロロジスリート投資法人 237,500 2.41% 3.72% 519,163 3.83%
3287 星野リゾート・リート投資法人 536,000 3.08% 4.82% 118,918 0.88%
3290 Oneリート投資法人 276,600 4.06% 4.90% 66,359 0.49%
3292 イオンリート投資法人 127,400 0.79% 4.71% 226,434 1.67%
3295 ヒューリックリート投資法人 178,900 4.99% 3.80% 223,804 1.65%
3296 日本リート投資法人 385,500 5.91% 4.44% 173,448 1.28%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 16,400 6.91% 4.62% 141,751 1.04%
3308 日本ヘルスケア投資法人 171,200 2.70% 4.94% 12,777 0.09%
3451 トーセイ・リート投資法人 113,600 -0.26% 6.41% 32,151 0.24%
3309 積水ハウス・リート投資法人 76,200 8.55% 4.09% 286,671 2.11%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 259,100 4.06% 4.94% 131,545 0.97%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 117,100 3.90% 5.66% 22,613 0.17%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 92,700 6.55% 7.04% 46,730 0.34%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 155,900 7.96% 3.99% 673,769 4.97%
3463 いちごホテルリート投資法人 135,300 -0.59% 6.41% 34,498 0.25%
3466 ラサールロジポート投資法人 108,700 2.45% 4.73% 119,570 0.88%
3468 スターアジア不動産投資法人 106,100 1.05% 6.58% 57,381 0.42%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 107,300 3.07% 6.44% 14,200 0.10%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 345,500 11.45% 3.57% 90,788 0.67%
3472 大江戸温泉リート投資法人 82,600 3.77% 5.76% 19,440 0.14%
3473 さくら総合リート投資法人 84,700 5.48% 6.14% 28,205 0.21%
3476 投資法人みらい 191,000 3.69% 5.97% 75,523 0.56%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 134,100 4.93% 4.46% 67,050 0.49%
3481 三菱地所物流リート投資法人 250,100 3.99% 4.35% 61,478 0.45%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 104,300 4.82% 5.64% 24,109 0.18%
3488 ザイマックス・リート投資法人 116,100 5.55% 5.52% 25,937 0.19%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 93,200 7.62% 6.76% 32,201 0.24%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 87,500 4.29% 4.85% 31,250 0.23%


予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

バックナンバー

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決算発表動画
物件取得価格ランキング
1 六本木ヒルズ森タワー 1,154億円
2 東京汐留ビルディング 1,100億円
3 汐留ビルディング 1,069億円
4 北の丸スクエア 816億円
5 汐留ビルディング 716億円
株価値上り率ランキング
1 サンケイリアル +3.13%
2 いちごオフィス +1.77%
3 投資法人みらい +1.56%
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