J-REIT市況月次レポート 2019年11月

1.REIT全体市況

11月末の東証REIT指数(配当なし)は、前月比-1.13%の下落となり、月間ベースで4月以来7ヶ月ぶりに下落した。
月初は、長期金利の低下を背景に上昇し、5日終値は2,257.08ポイントと、前月付けたリーマンショック後高値を更新したが、その後米中協議が進展し長期金利が急反発すると、東証REIT指数は大幅下落し、14日は一時2,100ポイントを割り込み、2ヶ月ぶり安値を付けた。しかし長期金利が再び低下に転じると、東証REIT指数は27日に2,235.55ポイントまで急回復した。米中交渉の進展に端を発し、長期金利が乱高下したことから、東証REIT指数は不安定な推移となった。
米中協議に先行き不透明な点も多いことから、今後の価格方向感が読みにくい状況だが、REITのファンダメンタルは堅調に推移している点から見て、2,100ポイント付近を下値と意識したボックス圏の動きが想定されよう。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、11月は外国人投資家が買越しとなる一方、投資信託が売越しとなった。6月以降一貫して買越しであった投資信託が売越しに転じたことから、先行き不透明を見越した利益確定の動きと考えられる。
東証REIT指数の乱高下を受け、13日のREIT全体の平均分配金利回りは3.63%と2ヶ月ぶり高水準となったが、価格反発によって月末は3.45%まで下落した。

個別銘柄の価格では、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が、前月比+7.7%の上昇となる一方、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人、阪急阪神リート投資法人、MCUBS MidCity投資法人、ケネディクス商業リート投資法人がいずれも前月比-5%超の下落となった。前月に急上昇した銘柄の反動減が大きく表れた。

個別銘柄の動向では、11月は、三菱商事・ユービーエス・リアルティ(MCUBS)が運用するMCUBS MidCity投資法人(MCU)と産業ファンド投資法人(IIF)の2銘柄が増資を発表した。
MCUは、リーマンショック後長期低迷が続いたが、2015年にMCUBSがメインスポンサーに交代し、ポートフォリオを関西圏中心から関東圏中心へ入替え、資産規模を拡大しながら、財務の強化も進めた。その結果、NOI利回りが改善し、保有物件の含み損が解消し、含み益に転じる等、規模拡大と質の改善、財務強化の好循環で低迷期から脱却した。2019年はAA-の格付けを取得するとともに、資産運用会社を統合する。投資口市況全体の好調も支えとなり、東証REIT指数を上回る上昇率となった。投資口価格が上昇したことから、上場後4回目となる今回の増資で、漸く発行価格が出資額を上回るプレミアム増資となった。

IIFは、2期連続の増資で外部成長を急ぐ。併せて発表した物件は2020年中の取得となるが、投資口価格が高い時期に増資を行うことで、好条件で資金調達が出来る。調達資金で長期契約のBTS型の物流施設や研究施設、工場の底地を取得し、資産規模は3,226億円と、2回の増資前の2,756億円から17%増加する見込み。

日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人が2020年4月に合併することを発表した。ケネディクスグループの住居系REITとヘルスケアREITが合併した事例と同様に、大和証券グループにおける住居系REITとヘルスケアREITの合併となる。合併後の想定資産規模3,030億円は、住居系REITとしては、アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人に次ぐ3番目の規模に入り、REITにおける存在が高まる。このようにREITにおける規模拡大を加速する動きが続いており、今後も同一スポンサー内の合併が想定されよう。


 <市況データ>

 

2019年11月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

2,219.74

-25.27

東証REIT指数(配当込み)

4,584.30

-41.47

時価総額合計

16兆8,819億円

-1,706億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.45%

+0.05


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2017年12月~2019年11月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ

2019年11月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 822,000 0.24% 2.63% 1,160,664 6.88%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 745,000 1.09% 2.78% 1,031,981 6.11%
8953 日本リテールファンド投資法人 249,300 -1.07% 3.65% 652,672 3.87%
8954 オリックス不動産投資法人 240,700 -1.51% 3.06% 664,332 3.94%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 498,500 -3.95% 2.99% 460,116 2.73%
8956 プレミア投資法人 163,400 0.80% 3.45% 215,197 1.27%
8957 東急リアル・エステート投資法人 209,200 0.58% 3.13% 204,514 1.21%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 145,700 -0.48% 3.24% 140,146 0.83%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 213,000 -2.29% 3.23% 664,206 3.93%
8961 森トラスト総合リート投資法人 196,700 0.10% 3.79% 259,644 1.54%
8963 インヴィンシブル投資法人 65,100 -4.69% 5.30% 396,904 2.35%
8964 フロンティア不動産投資法人 476,000 -1.35% 4.43% 247,044 1.46%
8966 平和不動産リート投資法人 139,900 -2.03% 3.50% 141,977 0.84%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 280,200 2.00% 3.48% 253,601 1.50%
8968 福岡リート投資法人 186,300 0.54% 3.93% 148,295 0.88%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 829,000 -2.01% 3.29% 355,235 2.10%
8975 いちごオフィスリート投資法人 115,800 4.23% 3.62% 177,439 1.05%
8976 大和証券オフィス投資法人 822,000 -4.53% 3.19% 404,323 2.40%
8977 阪急阪神リート投資法人 172,600 -6.14% 3.60% 119,992 0.71%
8979 スターツプロシード投資法人 201,600 -4.00% 4.38% 51,161 0.30%
8984 大和ハウスリート投資法人 299,400 -4.80% 3.78% 621,255 3.68%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 89,700 0.00% 4.11% 400,273 2.37%
8986 日本賃貸住宅投資法人 108,700 4.92% 3.82% 178,275 1.06%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 185,000 -0.48% 3.11% 241,555 1.43%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 688,000 1.18% 2.85% 333,351 1.97%
3227 MCUBS MidCity投資法人 118,300 -5.66% 3.37% 210,234 1.25%
3234 森ヒルズリート投資法人 177,400 -0.67% 3.23% 332,618 1.97%
3249 産業ファンド投資法人 171,200 1.12% 3.60% 307,136 1.82%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 353,500 -1.53% 3.11% 489,598 2.90%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 212,700 -4.40% 3.82% 193,016 1.14%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 565,000 -0.88% 3.49% 435,742 2.58%
3281 GLP投資法人 145,600 3.41% 3.55% 558,146 3.31%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 350,000 -0.57% 2.94% 224,292 1.33%
3283 日本プロロジスリート投資法人 293,700 -2.75% 3.05% 689,945 4.09%
3287 星野リゾート・リート投資法人 577,000 -2.20% 4.59% 128,014 0.76%
3290 Oneリート投資法人 350,000 3.09% 4.38% 83,968 0.50%
3292 イオンリート投資法人 152,400 -1.93% 4.03% 285,494 1.69%
3295 ヒューリックリート投資法人 202,000 -2.04% 3.43% 265,024 1.57%
3296 日本リート投資法人 484,500 3.30% 3.62% 217,991 1.29%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 21,270 -2.48% 3.60% 189,287 1.12%
3308 日本ヘルスケア投資法人 220,300 2.80% 3.84% 16,441 0.10%
3451 トーセイ・リート投資法人 135,000 -2.53% 5.26% 45,428 0.27%
3309 積水ハウス・リート投資法人 96,800 -3.10% 3.34% 415,143 2.46%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 281,200 -5.51% 4.63% 150,773 0.89%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 134,200 -3.38% 4.81% 41,736 0.25%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 118,000 -2.96% 4.66% 69,927 0.41%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 199,800 -3.24% 3.26% 908,551 5.38%
3463 いちごホテルリート投資法人 135,800 -0.37% 5.67% 34,625 0.21%
3466 ラサールロジポート投資法人 167,200 3.92% 3.82% 227,894 1.35%
3468 スターアジア不動産投資法人 116,400 -1.10% 4.76% 62,952 0.37%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 133,800 -1.33% 5.08% 17,707 0.10%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 485,500 7.77% 2.65% 184,005 1.09%
3472 大江戸温泉リート投資法人 95,900 -3.03% 4.92% 22,570 0.13%
3473 さくら総合リート投資法人 95,500 -2.95% 4.25% 31,802 0.19%
3476 投資法人みらい 61,400 -3.31% 5.11% 97,113 0.58%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 146,900 0.00% 4.64% 73,450 0.44%
3481 三菱地所物流リート投資法人 351,500 -0.57% 3.35% 107,494 0.64%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 139,500 -0.14% 4.31% 36,165 0.21%
3488 ザイマックス・リート投資法人 137,100 2.85% 4.38% 30,628 0.18%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 120,300 -4.22% 5.60% 55,639 0.33%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 118,200 -6.78% 3.96% 42,214 0.25%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 126,900 -4.01% 5.47% 30,075 0.18%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 125,900 -0.08% 4.01% 44,921 0.27%

予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

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2 森ヒルズリート +3.04%
3 サンケイリアル +2.53%
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