J-REIT市況月次レポート 2020年2月

1.REIT全体市況

2月末の東証REIT指数(配当なし)は、2,017.50ポイントと前月比-8.94%の大幅下落となった。但し、同期間のTOPIXと比較すると推移の傾向が異なる。
新型コロナウイルスの感染拡大を受け、月前半から下落相場となったTOPIXに対し、月前半の東証REIT指数は上昇相場となり、20日終値は2,250.65ポイントと、昨年11月以来3ヶ月半ぶり高値を付けた。感染拡大を受け世界的なリスク回避の流れから債券に資金が集まり長期金利が低下したこと、またREITの堅調なファンダメンタルを背景にREITにも資金が流入したと見られる。
しかし国内における感染が一段と拡がり、経済活動の自粛から実体経済への懸念が強まると、21日以降5営業日で-233ポイントの大幅下落となり、月末は2,017.50ポイントと昨年8月以来7ヶ月ぶり安値を付けた。特に28日は前日比-119.71ポイントと指数算出来3番目に大きい下落幅を示す等、東証REIT指数も株式相場とともにパニック売りの状態となった。こうした投資口価格の急落に伴い、2月末のREIT全体の時価総額は15兆6,051億円と前月から8.3%縮小した。
一方、REIT全体の平均分配金利回りは3.81%と前月の3.48%から急上昇した。分配金利回りの上昇が今後投資口価格下落の歯止めに繋がるかが注目される。
個別銘柄では、全64銘柄うち産業ファンド投資法人だけが上昇した。一方、インヴィンシブル投資法人の前月比-19.95%を筆頭に63銘柄が下落した。
用途別に見ると、物流施設、住宅、オフィス系銘柄が相対的に堅調を維持しているのに対し、ホテルや商業施設等の、業績が景気に連動しやすい銘柄の下落率が大きい。特に2月に決算を発表したインヴィンシブル投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人ともに、ウイルス感染拡大に伴う業績への影響が未確定で業績予想へ反映できないことも、投資口価格の下落に繋がっている。

個別銘柄の動きでは、大和ハウスリート投資法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人、日本プライムリアルティ投資法人の3銘柄が公募増資を発表した。いずれも月前半の投資口価格が堅調な時期の公表であったため、その後の投資口価格の急落の影響を受けずに資金調達が出来た。
今後は、不安定な投資口相場から、計画していた増資が行えず、予定する物件取得が出来ない可能性が指摘でき、その結果REITの外部成長に急ブレーキが掛かる恐れが考えられる。但し、一時的なパニック売りが落ち着き、早期に投資口相場が回復すれば、物流施設系銘柄を中心に資金需要が高い点から、増資の再開も期待できよう。
 

 <市況データ>

 

2020年 2月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

2,017.50

-198.17

東証REIT指数(配当込み)

4,218.40

-390.45

時価総額合計

15兆 6,051億円

-1兆4,115億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

3.81%

+0.34


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2018年3月~2020年2月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ

2020年2月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 809,000 -7.86% 2.65% 1,142,308 7.32%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 736,000 -6.95% 2.81% 1,019,515 6.53%
8953 日本リテールファンド投資法人 205,100 -11.48% 4.44% 536,955 3.44%
8954 オリックス不動産投資法人 205,000 -10.60% 3.70% 565,800 3.63%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 475,000 -5.19% 3.22% 438,425 2.81%
8956 プレミア投資法人 148,000 -7.73% 3.81% 194,915 1.25%
8957 東急リアル・エステート投資法人 193,400 -8.77% 3.52% 189,068 1.21%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 129,100 -10.90% 3.66% 124,179 0.80%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 172,600 -11.17% 3.98% 538,225 3.45%
8961 森トラスト総合リート投資法人 183,300 -7.84% 4.06% 241,956 1.55%
8963 インヴィンシブル投資法人 43,950 -19.95% 7.87% 267,956 1.72%
8964 フロンティア不動産投資法人 402,000 -11.36% 5.28% 208,638 1.34%
8966 平和不動産リート投資法人 133,200 -8.70% 3.79% 135,178 0.87%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 268,400 -8.52% 3.56% 242,922 1.56%
8968 福岡リート投資法人 167,900 -10.55% 4.37% 133,648 0.86%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 806,000 -7.36% 3.47% 345,379 2.21%
8975 いちごオフィスリート投資法人 105,200 -10.32% 4.06% 161,197 1.03%
8976 大和証券オフィス投資法人 833,000 -4.25% 3.25% 409,734 2.63%
8977 阪急阪神リート投資法人 159,600 -8.49% 3.94% 110,954 0.71%
8979 スターツプロシード投資法人 195,400 -7.00% 4.58% 49,588 0.32%
8984 大和ハウスリート投資法人 269,200 -7.01% 4.23% 558,590 3.58%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 60,400 -17.37% 6.21% 269,526 1.73%
8986 日本賃貸住宅投資法人 97,600 -9.38% 4.25% 160,070 1.03%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 180,400 -8.05% 3.30% 244,081 1.56%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 661,000 -8.07% 2.97% 320,269 2.05%
3227 MCUBS MidCity投資法人 112,600 -11.69% 3.61% 200,892 1.29%
3234 森ヒルズリート投資法人 169,800 -6.55% 3.38% 318,368 2.04%
3249 産業ファンド投資法人 169,700 1.74% 3.39% 319,039 2.04%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 321,500 -5.86% 3.45% 445,278 2.85%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 185,100 -13.99% 4.39% 176,078 1.13%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 514,000 -10.92% 3.85% 396,409 2.54%
3281 GLP投資法人 136,800 -5.85% 3.78% 524,412 3.36%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 330,500 -7.42% 3.19% 221,972 1.42%
3283 日本プロロジスリート投資法人 292,700 -6.19% 3.19% 721,754 4.63%
3287 星野リゾート・リート投資法人 465,000 -16.67% 5.69% 103,166 0.66%
3290 Oneリート投資法人 328,000 -13.11% 4.67% 78,690 0.50%
3292 イオンリート投資法人 131,200 -11.23% 4.76% 245,779 1.57%
3295 ヒューリックリート投資法人 182,100 -9.36% 3.80% 238,915 1.53%
3296 日本リート投資法人 466,000 -8.27% 3.88% 209,667 1.34%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 21,980 -4.85% 3.58% 195,606 1.25%
3308 日本ヘルスケア投資法人 197,300 -10.07% 4.29% 14,725 0.09%
3451 トーセイ・リート投資法人 120,000 -11.18% 5.92% 40,381 0.26%
3309 積水ハウス・リート投資法人 85,300 -8.28% 3.81% 365,823 2.34%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 239,700 -10.73% 5.43% 128,522 0.82%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 122,400 -10.92% 5.15% 38,067 0.24%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 94,900 -17.12% 5.65% 56,238 0.36%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 171,300 -10.22% 3.83% 807,714 5.18%
3463 いちごホテルリート投資法人 97,500 -19.35% 4.54% 24,860 0.16%
3466 ラサールロジポート投資法人 158,000 -9.71% 4.04% 215,354 1.38%
3468 スターアジア不動産投資法人 100,600 -12.29% 5.51% 54,407 0.35%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 113,100 -12.05% 6.16% 17,268 0.11%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 482,500 -8.10% 2.90% 211,335 1.35%
3472 大江戸温泉リート投資法人 78,700 -14.55% 5.90% 18,522 0.12%
3473 さくら総合リート投資法人 83,000 -14.96% 5.10% 27,639 0.18%
3476 投資法人みらい 50,000 -18.30% 6.34% 83,112 0.53%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 127,200 -14.05% 5.36% 63,600 0.41%
3481 三菱地所物流リート投資法人 382,000 -3.90% 3.08% 116,821 0.75%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 130,500 -10.80% 4.83% 45,316 0.29%
3488 ザイマックス・リート投資法人 121,000 -12.89% 4.96% 27,031 0.17%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 107,700 -17.03% 6.26% 49,811 0.32%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 116,700 -7.53% 4.18% 56,716 0.36%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 114,100 -13.03% 5.92% 32,288 0.21%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 120,600 -10.93% 4.18% 43,030 0.28%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 119,500 -2.61% 3.84% 61,465 0.39%

予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

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