J-REIT市況月次レポート 2020年4月

1.REIT全体市況

4月末の東証REIT指数(配当なし)は、前月比-1.18%の小幅下落。一ヶ月通してTOPIXに近似した推移となった。
月初は欧米の感染者急増や原油価格の下落、更に国内の感染拡大から経済の停滞が長期化するとの見通しから、株式相場とともに下落し、6日は1,419.26ポイントと2週間ぶり安値を付けた。しかし欧米の感染ペースの鈍化や米国の大規模な金融政策を背景に、7日に前日比+121.87ポイントと急反発し1,500ポイントを回復すると、月後半は1,550~1,600ポイントに収斂して安定的に推移した。3月の急落局面が落ち着く一方、コロナウイルスによる業績への影響を見極め難く、REIT独自の価格の方向性が見通しづらい状況にあると言えよう。

個別銘柄の投資口価格を見ると、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人の前月比+27.22%、CREロジスティクスファンド投資法人の+16.21%を筆頭に、物流施設系銘柄が大幅上昇。コロナ禍におけるEコマース需要を追い風に、3月の急落前の水準に回復した銘柄も存在する。また住宅系銘柄も、コロナウイルスによる影響を受けにくい収益構造である点から安定した推移となっている。
コロナウイルスによる業績への影響を最も受けやすいホテル系銘柄は、3月の下落率が最も高かった反動や分配金利回りの高さから見た割安感が意識され、上昇に転じた。
対照的に、オフィスビル系銘柄や都市型商業施設を保有する銘柄の下落が顕著であった。日本ビルファンド投資法人は前月比-11.19%、野村不動産マスターファンド投資法人は-9.52%、アクティビア・プロパティーズ投資法人が-9.17%と下落率が大きかった。このようにコロナウイルスによる業績への影響を懸念し、用途間の価格差がより明確となっている。
これに伴い分配金利回りの水準も大きく変化している。ホテル系銘柄の分配金利回りが上昇する一方、物流施設や住宅系銘柄の分配金利回りは低下し、コロナ危機前と比べて用途間の相対的評価に変化が生じている。

個別銘柄の動向では、4月1日に日本賃貸住宅投資法人が日本ヘルスケア投資法人と合併し、大和証券リビング投資法人に名称を変更。合併に併せて賃貸住宅27物件を売却する一方、有料老人ホーム28物件を取得。これら物件入替えと合併による承継資産を併せて、資産規模は合併前より33%増の3,028億円となった。住宅を主体とするREITの中では、アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人に次いで3番目の規模に位置し、住宅系REITとしての存在感が高まる。


3月に引き続き、ホテル系銘柄における業績予想の修正が相次いだ。森トラスト・ホテルリート投資法人は、賃料算出基準月が業績予想の対象月と異なるため、コロナウイルスによる影響を正確に算出できないことから、業績予想を未定とした。
いちごホテルリート投資法人は、4月以降の4ヶ月分の変動賃料が発生しない前提で、60%減益に修正。
インヴィンシブル投資法人は、スポンサーグループのホテル運営会社の経営破綻を回避するために、3月以降の4ヶ月分の固定賃料を全額免除する上、ホテル運営会社が負担する物件管理料を補填する異例の措置となり、98%減益に修正した。
このようにホテル経営が極めて困難な状況が、不動産所有者であるREITにも相当な負担を強いる事態にまで発展した。改めてホテル運営会社の経営体力やスポンサー集中リスクがREITの運営に問われる。

 

 <市況データ>

 

2020年 4月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,576.43

-18.76

東証REIT指数(配当込み)

3,313.25

-30.34

時価総額合計

12兆3,096億円

-873億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

4.88%

+0.04


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2018年5月~2020年4月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ

2020年4月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)
時価総額
シェア
8951 日本ビルファンド投資法人 643,000 -11.19% 3.34% 907,916 7.38%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 584,000 -7.74% 3.70% 808,963 6.57%
8953 日本リテールファンド投資法人 118,400 -3.11% 7.60% 309,973 2.52%
8954 オリックス不動産投資法人 129,700 -8.66% 5.51% 357,972 2.91%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 299,000 -8.00% 5.12% 286,517 2.33%
8956 プレミア投資法人 108,200 -9.15% 5.21% 142,499 1.16%
8957 東急リアル・エステート投資法人 144,000 1.84% 4.65% 140,774 1.14%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 92,100 1.54% 5.19% 88,590 0.72%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 108,800 1.21% 6.31% 339,275 2.76%
8961 森トラスト総合リート投資法人 119,900 -8.19% 6.21% 158,268 1.29%
8963 インヴィンシブル投資法人 27,970 15.44% 12.33% 170,529 1.39%
8964 フロンティア不動産投資法人 304,000 -0.16% 6.99% 157,776 1.28%
8966 平和不動産リート投資法人 95,500 -4.88% 5.29% 96,918 0.79%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 253,900 5.84% 5.73% 229,798 1.87%
8968 福岡リート投資法人 108,700 -2.77% 6.26% 86,525 0.70%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 539,000 -5.27% 5.19% 230,967 1.88%
8975 いちごオフィスリート投資法人 68,400 -8.68% 6.25% 104,808 0.85%
8976 大和証券オフィス投資法人 597,000 0.17% 4.54% 293,651 2.39%
8977 阪急阪神リート投資法人 116,700 -0.09% 5.41% 81,130 0.66%
8979 スターツプロシード投資法人 183,400 2.17% 5.50% 46,543 0.38%
8984 大和ハウスリート投資法人 260,500 -1.21% 4.18% 572,058 4.65%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 36,000 14.65% 10.25% 160,644 1.31%
8986 大和証券リビング投資法人 90,500 -0.66% 4.75% 186,063 1.51%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 116,200 -6.44% 5.13% 157,219 1.28%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 644,000 10.27% 3.09% 312,032 2.53%
3227 MCUBS MidCity投資法人 75,100 -1.83% 5.42% 133,988 1.09%
3234 森ヒルズリート投資法人 138,700 -3.34% 4.17% 260,057 2.11%
3249 産業ファンド投資法人 150,000 2.60% 3.84% 282,002 2.29%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 329,000 4.94% 3.40% 455,665 3.70%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 170,400 1.25% 4.77% 162,094 1.32%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 317,000 -9.17% 6.25% 244,478 1.99%
3281 GLP投資法人 138,700 14.06% 3.75% 531,695 4.32%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 320,500 4.23% 3.30% 215,255 1.75%
3283 日本プロロジスリート投資法人 295,600 9.00% 3.16% 728,905 5.92%
3287 星野リゾート・リート投資法人 370,000 11.45% 7.16% 82,089 0.67%
3290 Oneリート投資法人 236,700 -3.07% 6.29% 56,786 0.46%
3292 イオンリート投資法人 107,600 3.96% 5.81% 201,569 1.64%
3295 ヒューリックリート投資法人 121,100 -3.27% 5.83% 158,883 1.29%
3296 日本リート投資法人 323,500 1.41% 5.60% 145,552 1.18%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 14,340 0.28% 5.49% 127,615 1.04%
3451 トーセイ・リート投資法人 96,800 0.21% 7.33% 32,574 0.26%
3309 積水ハウス・リート投資法人 66,000 -4.62% 4.93% 283,052 2.30%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 170,300 11.53% 7.64% 91,311 0.74%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 116,000 3.48% 5.41% 36,076 0.29%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 93,400 10.27% 6.01% 55,349 0.45%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 123,600 -9.52% 5.38% 582,799 4.73%
3463 いちごホテルリート投資法人 60,000 12.99% 5.34% 15,298 0.12%
3466 ラサールロジポート投資法人 151,700 4.05% 3.68% 206,767 1.68%
3468 スターアジア不動産投資法人 86,200 0.82% 7.69% 46,619 0.38%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 95,300 8.67% 7.31% 14,550 0.12%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 425,000 -6.80% 3.32% 187,425 1.52%
3472 大江戸温泉リート投資法人 59,400 11.86% 7.19% 13,980 0.11%
3473 さくら総合リート投資法人 74,700 2.47% 5.55% 24,875 0.20%
3476 投資法人みらい 36,650 -0.14% 8.29% 60,921 0.49%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 84,000 2.56% 8.48% 42,000 0.34%
3481 三菱地所物流リート投資法人 351,000 -1.27% 3.39% 107,341 0.87%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 144,100 16.21% 4.37% 50,039 0.41%
3488 ザイマックス・リート投資法人 92,200 9.24% 6.63% 20,597 0.17%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 84,700 5.74% 7.08% 39,174 0.32%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 127,600 27.22% 3.82% 62,014 0.50%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 97,200 2.42% 6.95% 27,506 0.22%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 92,600 -6.84% 5.12% 33,040 0.27%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 121,100 12.23% 3.78% 62,288 0.51%


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予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

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