J-REIT市況月次レポート 2020年7月

1.REIT全体市況

7月の東証REIT指数(配当なし)は、前月比-0.14%と僅かに下落。国内の感染者の過去最多更新や、米中対立の激化を受けて、月末の株式相場が急落したのに対し、東証REIT指数一ヶ月通して1,650~1,700ポイントの狭いレンジで安定的に推移した。株式相場と比較してコロナショック後の東証REIT指数の回復が遅いことや、日銀の金融緩和の長期化期待等を背景に、東証REIT指数の更なる下落は限定的と見られる。

但し、投資口価格を用途別に見ると傾向が大きく異なる。物流施設、住宅、及びこれらの用途比率が高い複合型の銘柄は上昇した。物流施設系銘柄はそのほとんどが前月比+10%超の上昇を示し、特に三菱地所物流リート投資法人が前月比+21.44%、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が+20.08%の大幅上昇となった。
これに対し、ホテル、商業施設、オフィスビル、及びこれらの用途比率の高い複合型の銘柄は下落した。大江戸温泉リート投資法人が前月比-19.03%、いちごホテルリート投資法人が-17.19%と、ホテル系銘柄を筆頭に18銘柄が-10%超の下落率となった。
このようにREIT全体では動きが見えないものの、用途別の価格差は一段と拡大している。感染者急増でコロナ禍の長期化が懸念されるなか、投資家はコロナ禍の影響の低い物流施設や住宅系銘柄の投資に傾倒している。特に物流施設系銘柄は、投資口価格の上昇と公募増資の相乗効果によって時価総額が増大する一方、分配金利回りが急低下している。人の行動制限や生活様式の変化を伴うコロナ禍は、不動産需要の構造的変化を起こし、それによってREITの用途間の相対的評価軸が変わりつつある。

個別銘柄の運用動向では、産業ファンド投資法人が公募増資を発表した。6月に3ヶ月ぶりに公募増資が再開して以降、いち早く投資口価格が正常化し、コロナ禍前の水準を上回る物流施設系銘柄の増資が続き、物流施設の取得が進んでいる。
一方、ホテルや商業施設系銘柄は、国交省及び金融庁からの「投資家の目先の利益最大化ではなく、投資家に対する説明責任を果たしつつ、長期的な視点による柔軟な措置を検討」との要請を受け、テナントの賃料減免や支払猶予に伴い、減配予想を余儀なくされている。
こうした環境下で、REIT運用側も減配の回避やウィズコロナ時代の運用に向け様々な戦略を講じている。
ジャパン・ホテル・リート投資法人や平和不動産リート投資法人は、含み益の多い物件を売却し、売却益を分配するとともに、非常時に備え手元資金を厚くする。併せて平和不動産リート投資法人は売却代金を活用して自己投資口を取得し、分配金の引き上げを行う。
またコロナ禍による影響が長引くことを想定し、複合型銘柄の中には当面ホテルを取得しない、またはホテルの固定賃料比率を高める等、より保守的な運用に移行し、収益の安定性を優先する動きも見られる。

 

 <市況データ>

 

2020年 7月末現在

(前月末比)

東証REIT指数(配当なし)

1,664.48

-2.35

東証REIT指数(配当込み)

3,535.10

+9.11

時価総額合計

13兆 314億円

-128億円

平均分配金利回り(時価総額による加重平均)

4.39%

-0.04


<東証
REIT指数と予想分配金利回りの推移>  (グラフは2018年8月~2020年7月の24ヶ月間) 





2.個別銘柄データ

2020年7月末現在
証券
コード
投資法人名 投資口価格
(円)
価格騰落率
(1ヶ月)
予想分配金
利回り
時価総額
(百万円)

時価総額
シェア

8951 日本ビルファンド投資法人 592,000 -3.58% 3.63% 835,904 6.41%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 540,000 -2.35% 3.99% 748,013 5.74%
8953 日本リテールファンド投資法人 126,900 -5.65% 7.09% 332,226 2.55%
8954 オリックス不動産投資法人 135,900 -3.89% 5.25% 375,084 2.88%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 278,300 -11.93% 5.55% 266,681 2.05%
8956 プレミア投資法人 118,700 -0.84% 4.79% 156,327 1.20%
8957 東急リアル・エステート投資法人 132,200 -10.13% 5.07% 129,239 0.99%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 95,600 -4.21% 5.02% 91,956 0.71%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 102,900 -11.14% 5.25% 320,877 2.46%
8961 森トラスト総合リート投資法人 123,100 -7.23% 6.18% 162,492 1.25%
8963 インヴィンシブル投資法人 24,200 -12.92% 0.25% 147,544 1.13%
8964 フロンティア不動産投資法人 295,200 -13.30% 7.21% 150,779 1.16%
8966 平和不動産リート投資法人 109,500 7.04% 4.84% 111,126 0.85%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 317,000 8.27% 4.59% 286,908 2.20%
8968 福岡リート投資法人 122,500 -6.63% 5.55% 97,510 0.75%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 578,000 -3.83% 5.24% 247,679 1.90%
8975 いちごオフィスリート投資法人 69,100 -7.25% 6.07% 105,881 0.81%
8976 大和証券オフィス投資法人 553,000 -7.37% 4.95% 272,008 2.09%
8977 阪急阪神リート投資法人 113,600 -8.46% 5.16% 78,975 0.61%
8979 スターツプロシード投資法人 202,800 -1.27% 4.91% 51,466 0.39%
8984 大和ハウスリート投資法人 274,700 8.15% 3.97% 603,241 4.63%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 38,150 -14.27% 9.67% 170,239 1.31%
8986 大和証券リビング投資法人 107,000 6.57% 4.02% 219,986 1.69%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 111,800 -10.70% 5.37% 151,265 1.16%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 681,000 9.13% 2.93% 329,959 2.53%
3227 MCUBS MidCity投資法人 68,700 -12.15% 5.94% 122,569 0.94%
3234 森ヒルズリート投資法人 137,100 0.66% 4.22% 257,057 1.97%
3249 産業ファンド投資法人 197,400 13.71% 3.02% 371,115 2.85%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 341,000 6.07% 3.28% 472,285 3.62%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 193,300 3.87% 4.21% 183,878 1.41%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 348,500 -6.19% 5.26% 268,772 2.06%
3281 GLP投資法人 175,700 12.27% 3.05% 699,810 5.37%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 331,000 2.80% 3.20% 222,308 1.71%
3283 日本プロロジスリート投資法人 364,500 11.13% 2.60% 898,802 6.90%
3287 星野リゾート・リート投資法人 409,500 -11.94% 4.36% 90,852 0.70%
3290 Oneリート投資法人 240,400 -7.43% 6.19% 57,674 0.44%
3292 イオンリート投資法人 104,000 -9.09% 6.01% 194,825 1.50%
3295 ヒューリックリート投資法人 124,900 -6.79% 5.66% 163,869 1.26%
3296 日本リート投資法人 319,500 -7.93% 5.70% 143,753 1.10%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 12,490 -10.53% 6.07% 111,152 0.85%
3451 トーセイ・リート投資法人 102,300 -3.22% 6.88% 34,834 0.27%
3309 積水ハウス・リート投資法人 69,100 -0.14% 4.81% 296,347 2.27%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 183,500 -8.52% 6.53% 98,388 0.76%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 115,400 -4.94% 5.44% 35,890 0.28%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 93,700 -11.44% 6.13% 55,527 0.43%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 130,800 1.08% 5.08% 616,748 4.73%
3463 いちごホテルリート投資法人 55,900 -17.19% 5.73% 14,253 0.11%
3466 ラサールロジポート投資法人 192,700 15.94% 2.90% 262,650 2.02%
3468 スターアジア不動産投資法人 42,400 -11.02% 7.81% 45,862 0.35%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 90,400 -15.20% 7.76% 13,802 0.11%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 577,000 20.08% 2.44% 254,457 1.95%
3472 大江戸温泉リート投資法人 53,200 -19.03% 7.24% 12,520 0.10%
3476 投資法人みらい 33,050 -13.14% 7.66% 54,937 0.42%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 86,600 -11.90% 3.99% 43,300 0.33%
3481 三菱地所物流リート投資法人 481,500 21.44% 2.47% 147,250 1.13%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 168,900 11.63% 3.85% 70,938 0.54%
3488 ザイマックス・リート投資法人 83,400 -8.55% 7.33% 18,632 0.14%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 81,400 -8.85% 7.37% 37,648 0.29%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 161,700 19.51% 3.02% 78,586 0.60%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 97,000 -12.77% 6.96% 27,449 0.21%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 89,200 -5.11% 5.31% 31,827 0.24%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 150,700 16.01% 3.14% 77,513 0.59%
 
3473※ さくら総合リート投資法人 78,200   5.30% 26,041  

(※3473 さくら総合リート投資法人は2020/7/30上場廃止のため、2020/7/29終値で算出)

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予想利回り算出方法:年換算予想分配金(当期予想分配金+次期予想分配金)/投資口価格

但し、 決算期が年1回の銘柄: 年換算予想分配金(当期予想分配金)/投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する 

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する 

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

 

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